Quels sont les avantages (et inconvénients) de la location meublée ?

Sans surprise, la location en meublé concerne une partie minoritaire du marché locatif et se concentre principalement sur les appartements de petites surfaces. Adaptés pour les étudiants et les jeunes actifs (ou en déplacement professionnel), les studios et les F1 représentent 87% des biens loués en 2018 et sont en constante progression (+1,8% sur Paris). Les grands appartements sont recherchés pour loger les expatriés et les étudiants en colocation.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier ou étudiant à la recherche d’un appartement à louer, la location meublée est une solution avantageuse pour vous.

1. Définition d’une location meublée

 

La définition d’une location meublée est un logement dans lequel le locataire peut s’installer immédiatement, apportant avec lui ses seules affaires personnelles.

La liste des équipements obligatoires du mobilier que doit comporter un bien meublé est fixée par le décret du 31 juillet 2015. Il doit contenir les éléments indispensables à la préparation des repas (électroménager, vaisselle et ustensiles de cuisine), à pouvoir y vivre et dormir.

A minima, pour être considéré comme meublé, un logement doit comporter :

  • une literie avec couette,
  • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces de couchage,
  • des plaques ou feu de cuisson ,
  • un four ou un micro-ondes,
  • un réfrigérateur/congélateur,
  • la vaisselle nécessaire, couverts, verres et ustensiles de cuisine,
  • une table et des chaises,
  • des étagères de rangement,
  • des luminaires,
  • du matériel d’entretien ménager.

Toutes les pièces doivent être équipées de mobilier. Le bailleur ne peut pas laisser une pièce vide. Le logement doit aussi respecter les règles de décence c’est-à-dire ne pas porter atteinte à la santé du locataire et présenter une surface habitable ou volume minimum.

Bien sûr, le locataire peut pendant la location retirer les meubles de son choix ou en ajouter d’autres sans que le régime de location meublé ne soit remis en question.

 

Estimation de biens immobiliers

 

2. LES AVANTAGES POUR LE BAILLEUR

 

Pour le bailleur, louer en meublé est une stratégie immobilière qui représente un grand nombre d’avantages par rapport à une location nue plus classique.

Avant de vous lancer dans la location meublée, vous devez d’abord vous assurer qu’il existe bien une demande réelle dans votre ville. Par exemple, miser sur les petites surfaces comme les studios ou T2, dans les villes étudiantes avec un tissu économique actif. De plus, vous devez partir du principe que louer un appartement en meublé est vraiment une action commerciale : votre locataire est un client qu’il doit être satisfait de votre service. Grâce à cet état d’esprit, votre location meublée apportera à votre placement immobilier une vraie plus-value. Il est donc important de meubler, de décorer ce logement au mieux afin de lui apporter une valeur ajoutée indiscutable.

. Une meilleure rentabilité

Proposer une solution meublée sur le marché de la location avec des prestations supplémentaires, par rapport à un bien loué nu, permet de prétendre à un loyer supérieur. Et il sera d’autant plus simple de convaincre vos futurs locataires de payer plus tous les mois, si votre appartement leur donne envie d’y vivre et d’y rester. Le fait de meubler et décorer votre logement est aussi l’opportunité de le mettre en valeur, de l’améliorer, et ainsi de donner aux visiteurs ou futurs locataires le coup de cœur. Votre logement sera pris d’assaut ! En contrepartie des éléments et prestations fournis, il est évident que le loyer de votre appartement sera plus élevé que celui d’un appartement nu. Vous pouvez espérer une majoration de 10 à 30 % du prix ce qui augmente votre rentabilité annuelle. De plus, les loyers des meublés sont souvent garantis par la caution solidaire des parents pour les étudiants ou pris en charge par l’entreprise pour les cadres mutés et expatriés donc sans trop de risque de loyer impayé.

D’autre part, avoir un bien immobilier meublé donne la possibilité de louer en saisonnier lorsqu’il est vide pendant l’été notamment. Vous devrez en plus acheter du linge de maison et les produits courants, mais tout le reste du mobilier nécessaire sera déjà présent. Si vous en avez le temps, cette forme de location, de plus en plus pratiquée, est une solution très efficace pour augmenter votre rentabilité. Les solution telles que Airbnb, Booking… fleurissent sur le marché.

. Une facilité de location 

Généralement, les appartements meublés sont peu nombreux sur le marché malgré une demande de plus en plus forte. C’est donc une manière de sortir du lot, de se mettre en avant et, de ce faite, de louer plus rapidement. Vous limiterez ainsi le risque de vacance locative qui réduit sévèrement votre rentabilité.

Par ailleurs, une location meublée vous permettra de trouver aisément votre futur locataire qui sera charmé par l’option “clés en main” et lui évitera un coût d’emménagement non négligeable (achat des meubles, coût du déménagement…). Il faut savoir que pour les villes denses, les appartements doivent être aux normes type “chambre d’hôtel” et aménagés avec des équipements technologiques de bonne qualité voir haut de gamme .

. Un bail plus flexible

Pour une meilleure gestion de votre patrimoine : Un appartement meublé est loué en moyenne pour une période d’un an et soumis à tacite reconduction. Aujourd’hui, les étudiants bénéficient de conditions préférentielles car leur bail peut se limiter à 9 mois équivalent à une année d’étude.

La loi Elan du 24 novembre 2018 va simplifier ce contrat de location meublée pour favoriser la mobilité dans le territoire. L’objectif est de proposer ce service avec le minimum d’engagement. Louer pour quelques mois devient donc possible. Grâce à ce type de bail de location, vous pouvez gérer au mieux votre patrimoine immobilier par exemple programmer une future vente nue ou vide.

Il est vrai que les meublés ont un taux de rotation de locataire assez élevé et ceci est souvent perçu comme un inconvénient. Mais, on peut le voir également d’une façon plus positive car cela vous permettra de garder un œil plus régulièrement sur votre investissement en le maintenant dans un état irréprochable. Vous pourrez effectuer des travaux d’amélioration, changer des équipements obsolètes après le départ du locataire, et ainsi réévaluer à la hausse le loyer.

Pour votre plus grande liberté : Vous n’êtes plus soumis aux règles contraignantes de la location nue d’habitation (loi de 1989) et pouvez donc imposer vos propres conditions au futur locataire. Vous décidez librement de la durée, du montant du loyer (les règles de contrôle prises dans certaines villes ne concernent pas les meublés alors renseignez vous), ainsi que du montant du dépôt de garantie. Le bail est plus court : de 9 mois (pour les étudiants)  à 1 an pour un meublé, contre 3 ans (voir 6 ans pour les sociétés non familiales) en location nue. Le préavis est également moins important en meublé : 1 mois au lieu de 3. Vous pouvez  changer les conditions du bail et demander le départ du locataire s’il ne les accepte pas. De plus, vous pouvez demander au locataire de quitter le logement lorsque la durée du bail est passée, sans justificatifs. Cette simplicité est un réel gain de liberté et de souplesse.

. Une fiscalité avantageuse

Parce que la fiscalité sur les revenus fonciers des logements nus s’alourdit, de nombreux investisseurs immobiliers se tournent vers la location meublée. En plus, afin d’encourager les particuliers, des allègements fiscaux s’appliquent aux bailleurs non professionnels dont les revenus annuels sont inférieurs à 23 000 euros.

En effet, vous pouvez vous déclarer en statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et vos loyers seront imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.

  • Si vous optez pour le régime réel, cela vous permettra de déduire toutes vos charges, vos travaux, de récupérer la TVA et d’être imposé uniquement sur les revenus locatifs. De plus, vous pouvez amortir le coût d’acquisition sur une durée de 30 en moyenne et tous vos achats d’équipements et mobiliers sur 5 à 7 ans. Vous avez la possibilité de récupérer la TVA si votre appartement a été acquis neuf, et d’être exonéré sur une partie de la plus-value en cas de revente sous certaines conditions.
  • Sinon, vous avez le choix de demander le régime micro-bic qui est très avantageux car, au lieu du classique micro-foncier et son abattement de 30% pour les logements nus, vous obtenez un abattement de 50% sur les revenus nets.

Par conséquent, la pression fiscale est réduite sur vos revenus fonciers et la rentabilité de votre bien immobilier sera plus importante.

 

3. LES AVANTAGES POUR LE LOCATAIRE

 

  . Un Coût réduit

Si vous avez un budget limité ou que vous n’avez pas envie d’acheter tous vos meubles et petits matériels, la location en meublée est la solution pour vous. En effet, l’appartement dispose déjà de tous les équipements et accessoires pour vivre au quotidien. Ainsi, il doit vous permettre de dormir, de faire vos repas tout en mettant à votre disposition des meubles et étagères ainsi qu’une salle de douche équipée : c’est un logement directement utilisable !

La possibilité de disposer d’un logement parfaitement équipé est un réel atout pour vous qui ne disposez pas forcément de ressources nécessaires. Les mobiliers et équipements présents dans un meublé vous permettent de faire des économies non négligeables lors votre emménagement et aussi réduire le coût du déménagement.

  . Une durée du bail plus intéressante selon votre statut

Pour un logement nu, la durée du bail est de 3 ans. Pour un meublé, cette durée est réduite à 1 an minimum avec tacite reconduction et 9 mois pour le étudiants. Mais, grâce à la loi Elan, notez bien que la durée du nouveau bail dit à mobilité peut être de 1 à 10 mois sans tacite reconduction et correspondra avec la fin de votre année universitaire ou de votre contrat professionnel. Cela vous permet de ne pas avoir à vous préoccuper du préavis à l’approche de la fin du bail.

. Vous pouvez quitter le logement rapidement

Si vous signez un bail meublé, vous bénéficiez d’un avantage considérable, c’est celui de pouvoir quitter le logement avant la fin du bail sans justification. Il vous suffit de poser un mois de préavis, contre trois mois pour les locations nues, et puisque vous êtes arrivés avec peu d’affaires personnelles, vous pourrez déménager plus facilement et n’emmener que votre valise avec vous.

 

Estimation de biens immobiliers

 

4. CONCLUSION

La durée des locations meublées est très courte et peut être vue sous un angle négatif pour le bailleur car cela entraîne des frais supplémentaires non compressibles comme payer des frais de recherche de locataires et d’état des lieux, repeindre les pièces, faire intervenir un artisan pour effectuer les petites réparations… De plus, si votre appartement reste vide trop longtemps entre deux baux cela peut engendrer une baisse de votre rentabilité. Soyez donc prêt à faire un effort sur les prestations dès le début pour séduire votre futur locataire qui restera plus longtemps et pour ne pas à avoir à remplacer souvent les équipements…. ce qui reviendrait plus cher au final. Enfin, la gestion d’un logement meublé peut sembler chronophage car elle demande une implication presque permanente  qu’il ne faut pas sous-estimer. Demandez à un agent immobilier spécialiste qui vous aidera pendant toutes ces étapes. Vous en êtes peut être tout proche…

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