Comment vendre un bien immobilier sans intermédiaire ?

Malgré les nombreux sites de mise en relation de particuliers à particuliers pour l’achat ou la vente de biens immobiliers, les agences semblent toujours être plébiscitées par les français. D’après un sondage Ifop, vous êtes 68% à affirmer vous tourner vers les agences immobilières. 

Mais la vente entre particuliers se pratique toujours.

Attention, lorsque vous vendez votre maison ou votre appartement sans professionnel de l’immobilier, il y a des pièges à éviter et certains inconvénients. 

Il est vrai que le processus de vente est relativement complexe, tant pour des raisons pratiques – Où et comment mettre mon bien en vente ? Quelle est la valeur de mon bien immobilier ? – que pour des questions juridiques : Quels sont les diagnostics immobiliers à effectuer ? Quand contacter le notaire ? Qu’est ce que la plus-value immobilière ? Comment vendre un appartement loué ? etc…

Voici tout ce que vous devez savoir avant de vendre par vous même !

 

1 – Se passer d’une agence immobilière pour vendre vaut-il le coût financièrement ?

 

Les frais d’une agence immobilière sont très élevés (de 5 à 8% du prix du bien). Vous vous interrogez donc forcément sur l’utilité d’un professionnel pour vendre votre logement. Les honoraires d’une agence immobilière viendront augmenter le prix d’achat ce qui le rendra moins attractif pour les acquéreurs face aux autres biens à vendre.

Vendre sans agence immobilière vous procure donc l’avantage de pouvoir placer le prix de votre bien légèrement en dessous du prix du marché tout en conservant votre prix net vendeur élevé. Faut-il encore connaître le marché immobilier de votre quartier et en faire une estimation juste suivant le prix du m2 ?

Cela vous permet donc de réduire le “coût” de votre vente mais à quel prix ?

 

Estimation de biens immobiliers

 

2 – Faites une analyse critique de votre bien

 

En tant que futur vendeur, votre premier exercice consistera à examiner votre bien comme si vous ne le connaissiez pas. Quels sont ses atouts et ses points faibles ? Ses défauts sont-ils remédiables ? Cette cloison qui pourrait être abattue pour agrandir un séjour trop petit ? Ou irrémédiables comme un vis-à-vis peu agréable ? Quel est son potentiel : un grenier aménageable ? Un ascenseur en passe d’être voté en assemblée générale ?

Passez au crible tous les éléments susceptibles d’influer sur le prix pour en faire une meilleure estimation. Un exercice périlleux qui vous permettra également de répondre de manière pertinente aux questions des futurs acquéreurs.

Si vous estimez objectivement que des travaux sont nécessaires avant la vente, faites les : vous obtiendrez un meilleur prix. Si vous n’avez pas les moyens de les financer alors, dans ce cas, faites établir des devis que vous pourrez présenter aux futurs acquéreurs.

Sans vous lancer dans de grands travaux, peut-être pouvez-vous envisager un rafraîchissement à moindre frais ? En tout état de cause, suivre les préceptes du home staging cela ne peut être qu’une démarche positive. Vous devez savoir que l’impression générale est décisive les deux premières minutes de visite…

Interrogez-vous également quant aux conséquences juridiques des travaux et transformations que vous auriez déjà pu faire subir à votre bien: avez-vous agrandi votre maison ? Englobé un fond de couloir pour faire communiquer deux appartements que vous avez réunis? Annexé et/ou aménagé des greniers dans un immeuble en copropriété ? Aménagé une mezzanine bénéficiant d’une hauteur sous plafond de plus de 1,80 mètre ? À cette occasion, avez-vous obtenu les autorisations administratives nécessaires du syndic ? Avez-vous fait appel à un architecte ? Avez-vous acheté en bonne et due forme les parties communes de copropriété englobées dans votre lot ? Avez-vous bien souscrit une assurance dommage-ouvrages si vous avez effectué des travaux lourds depuis moins de dix ans ? Existe-t-il des servitudes grevant votre bien ? Sans oublier un point souvent négligé, à tort : la conformité des lieux avec la réglementation sanitaire (sanibroyeur…). Les dimensions des ouvertures, les ventilations, le système d’assainissement de votre bien sont-ils bien conformes au règlement sanitaire départemental ? Sachez par exemple que l’installation d’un sanibroyeur dans un logement est interdite et/ou soumise à des conditions strictes.

Connaissez-vous  les critères d’un logement «décent» (volume habitable de 20 m3 au minimum, protection contre les eaux de ruissellement et infiltrations, point d’eau, système de chauffage, etc.), indispensables si l’on vend un bien occupé par un locataire ou que l’acquéreur le destine à la location, sont-ils réunis ?

Si vous vendez sans professionnel de l’immobilier, toutes ses questions juridiques doivent être soulevées et vous en serez le seul responsable !

Il est donc primordial de lever tous les points litigieux car une fois la vente définitivement conclue, avoir omis de communiquer à l’acquéreur une information importante peut entraîner de lourdes conséquences : une réduction du prix, voire l’annulation de la vente avec versement d’indemnités à l’acquéreur dans les cas les plus graves.

Enfin, pour ne pas vous trouver pris au dépourvu, faites vos comptes : si vous projetez de vendre une résidence secondaire ou un bien locatif, vous pouvez être soumis à l’imposition sur les plus-values. Si votre bien est grevé d’une hypothèque, demandez à votre notaire d’estimer le coût de la mainlevée ou utilisez le simulateur établi par ces professionnels afin de connaître le montant qui sera prélevé sur le prix de la vente. Si vous voulez vous séparer d’un bien que vous louez, renseignez-vous sur la décote qu’il risque de subir du fait de son occupation.

Les agents immobiliers sont là pour vous conseiller juridiquement dans tous ces domaines et vous faire une analyse financière de votre projet de vente.

 

3 – Ne pas surestimer le prix de votre logement

 

De même que l’on a coutume de dire que dans un achat immobilier, les trois critères les plus importants sont l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement, pour une vente, on pourrait citer comme critères essentiels le prix, le prix et encore le prix.

Un des plus gros risque que vous prenez en tant que vendeur est de mal fixer le prix de vente de votre bien.

Un agent immobilier connaît les prix pratiqués dans votre quartier grâce à “ses” références professionnelles. Il possède des informations précieuses auxquelles vous n’avez pas accès si vous vendez sans lui. L’intérêt de faire estimer son appartement est là. Il pourra aussi vous indiquer la valeur de votre maison en fonction du prix au m2 immobilier.

Les vendeurs de particulier à particulier ont plutôt tendance à être trop gourmand par rapport au prix du marché et aux biens immobiliers concurrents et les acheteurs le savent très bien et établissent de plus en plus une décote sur votre prix indiqué. Pour vous prémunir de ce risque, prenez garde de ne pas surestimer votre bien immobilier.

Un conseil de pro : Les prix affichés sur le net ne sont pas les prix vendus !

Il vous faudra ensuite être très attentif à toutes les informations reçues lors des premières visites. De nombreux signes permettent de pouvoir rectifier le tir, à condition de les écouter.

Si vous ne faites aucune visite suite à une mise en vente sur le bon coin par exemple c’est qu’il y a un problème de prix de vente beaucoup trop élevé ou de présentation de votre bien (pas assez détaillé ou mis en valeur). Une bonne rédaction de votre annonce et de belles photos sont indispensables.

Si vous faites des visites mais ne recevez aucune offre d’achat c’est que votre maison ou votre appartement n’est jugé pas assez attractif par rapport au prix demandé ou qu’il y a un problème majeur avec votre bien qui fait fuir les acquéreurs (gros travaux, pièces trop petites, inconvénients majeurs comme proximité d’une autoroute, d’une ligne de train ou d’un aéroport).

Si le prix est trop élevé, certains acquéreurs n’oseront pas faire une proposition trop basse et préfèreront s’abstenir, d’autres essayeront de casser les prix !

Alors, attention à votre réactivité pour baisser le prix de vente au plus vite et se réajuster au prix du marché !

D’où l’importance d’évaluer correctement son bien dès le début de la mise en vente, avec le plus d’objectivité possible car, quoi qu’il arrive, il se vendra au prix du marché. Ou pas du tout.

 

Estimation de biens immobiliers

 

4 – En avez vous le temps et les compétences ?

 

Avant même de songer à mettre son bien immobilier à la vente certaines étapes et certaines obligations d’ordre juridique sont indispensables.

Lorsque vous vendez seul, c’est à vous d’effectuer toutes les tâches que ferait un professionnel de l’immobilier :

  • estimation de votre bien à son prix marché
  • prendre en photo les pièces sous leur meilleur angle
  • rédiger précisément votre annonce immobilière avec des mots clés pour susciter au mieux l’intérêt du futur acquéreur
  • Effectuer les diagnostics immobiliers par un professionnel assuré
  • répondre au téléphone ou aux e-mails
  • filtrer les acquéreurs pour ne pas faire de visite à des curieux ou des personnes non solvables
  • faire visiter votre bien pendant les heures où il est le plus valorisé et où les acheteurs sont disponibles
  • à vouloir se passer d’un agent immobilier, ne risque-t-on pas d’être victime de certaines offres ne tenant pas leurs promesses ? Attention au refus de prêt, aux offres trop basses …
  • constituer un dossier complet auprès de votre notaire pour la rédaction du compromis de vente
  • vendre un logement occupé, situation très complexe : une agence vous apportera des conseils juridiques et commerciaux pour la vente à un prix optimal

Cela demande beaucoup de temps, de disponibilité et surtout de professionnalisme.

Ce sont des éléments à bien prendre en compte avant de décider de vendre directement entre particuliers.

 

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